Beim Fremdwährungskredit finanzieren wir eine Immobilie in Fremdwährung. Der Fremdwährungskredit hat zwei mögliche Vorteile. Auf der anderen Seite, wenn sich der Wechselkurs zwischen dem Euro und der Fremdwährung günstig entwickelt, könnte der Kreditnehmer einen Währungsgewinn erzielen. Die Fremdwährungskredite sind selten günstig für die Finanzierung von Immobilien. Auf diese Weise kommen Sie aus Ihrem vermeintlich zinsgünstigen Fremdwährungskredit heraus.
Fremdwährungskredite
In dieser speziellen Baufinanzierungsform nimmt der Schuldner Immobilienfinanzierungen in Fremdwährungen auf und zahlt diese nach Ablauf des Vertrages in Fremdwährungen zurück. Der Darlehensbetrag wird in EUR ausgezahlt. Bei den meisten davon handelte es sich um so genannten bullet maturity Immobilien-Darlehen, so dass der Schuldner nur während der Laufzeit des Vertrages Zinsen zu entrichten hat, die in der entsprechenden Devise fakturiert werden.
Eine Darlehensrückzahlung wird dadurch gewährleistet, dass der Darlehensnehmer während der Laufzeit des Vertrages kontinuierlich in das Sparvermögen einzahlt. Der Fremdwährungskredit ermöglicht es den Kreditnehmern, Zinsdifferenzen aufgrund günstigerer Marktzinsen in anderen Staaten zu nützen. Die Gewährung des Fremdwährungskredits erfolgt zu den im Ursprungsland geltenden Kreditbedingungen.
Ist dort das Niveau der Zinssätze niedriger als hier, reduziert sich der Preis der Hypothek dementsprechend. Durch das Kursverhältnis kann sich ein weiterer Pluspunkt des Fremdwährungskredits ergeben. Je höher der Kurs des Euros im Vergleich zur Kreditwährung ist, desto vorteilhafter ist der Fremdwährungskredit für den Kreditnehmer: Der starke EUR macht den Fremdwährungskredit billiger, während ein schwächer werdender EUR gegenüber der ausländischen Währung zu einer erhöhten volkswirtschaftlichen Gesamtbelastung führen kann.
Die Tilgung des Darlehens wird bei dem herkömmlichen annuitätischen Kredit zu einem festen Zinssatz durch monatliche oder vierteljährliche Tilgungsraten, bestehend aus einer Zinskomponente und einer Tilgungskomponente, vorgenommen. Bei der Gewährung von Fremdwährungsdarlehen wird das annuitätische Dokument jedoch größtenteils durch das bullet loan ersetzt, dessen Funktion oben erörtert wird. Im Fremdwährungsmarkt dominieren eindeutig Kredite in CHF.
Der besonders attraktive Wert des Frankens resultiert aus der extrem niedrigen Anfälligkeit dieser Währungen gegenüber Schwankungen gegenüber dem EUR. Im Gegensatz dazu hat der JPY zuletzt eine deutlich höhere Anfälligkeit für Schwankungen gegenüber dem EUR gezeigt, während der US-Dollar eine mittlere Position eingenommen hat. Günstigere Kapitalmarktbedingungen des Devisenlandes können für die Kreditaufnahme in Fremdwährung spricht, wenn der Leitzins dort niedriger ist als der Leitzins im EWU.
In den Devisenländern hingegen wird der Zins von den Zentralbanken festgelegt. Alle Kredite im Euro-Raum orientieren sich daher am Leitzinssatz der Europäischen Zentralbank, während in Japans beispielsweise der jeweilige Referenzwert für die Zinssätze an den Leitzinssatz der Zentralbank Japans gekoppelt ist. Sollte der Leitzinssatz in Japans Währung unter dem Leitzinssatz der Europäischen Zentralbank liegen, würde der Darlehensnehmer von dieser Zinssatzdifferenz durch die Inanspruchnahme eines Darlehens in japanischer Währung begünstigt.
Im Gegensatz dazu beträgt der Zins für Immobilienkredite in der Bundesrepublik zwischen 4,5 und 5 %. Einen weiteren Pluspunkt kann das Kursverhältnis bei Fremdwährungskrediten bringen. Diese Vorteile können entstehen, wenn sich der Wechselkurs des Euros gegenüber der ausländischen Währung während der Laufzeit des Vertrages günstig auswirkt. Unter dieser Bedingung kann sich die Kreditschuld in realem Umfang so weit verringern, dass die ausländische Währung gegenüber dem EUR an Bedeutung einbüßt.
Je volatiler die Währung und je stärker die daraus resultierenden Abwärtsschwankungen, desto mehr Währungsgewinne können erzielt werden. Der Rückzahlungsbetrag reduziert sich dementsprechend, da das Darlehen am Ende der Vertragslaufzeit in fremder Währung getilgt wird, wenn sich der Wechselkurs zwischen Zahlung und Tilgung zugunsten des Euros geändert hat.
Allerdings kann der vorteilhafte Wechselkurs auch umgekehrt werden, wenn der EUR entgegen den Erwartungen gegenüber der ausländischen Währung an Bedeutung einbüßt. In diesem Fall würde der Darlehensnehmer einen Kursverlust hinnehmen müssen, der zu einem korrespondierenden Preisanstieg des Fremdwährungskredits führt bei konstantem Wechselkurs würde nur der Originaldarlehensbetrag von 100.000 EUR in CHF umgerechnet werden.
Jedes Fremdwährungskreditgeschäft basiert daher auf Spekulationen über eine positive Wertentwicklung (oder mindestens auf einem konstanten Wechselkursverhältnis während der Vertragslaufzeit). Ist diese Berechnung nicht erfolgreich, wird das Fremdwährungsrisiko für den Darlehensnehmer errechnet. Die Rückzahlungsrisiken bei Fremdwährungsdarlehen ergeben sich direkt aus dem Währungsrisiko: Bei grundsätzlich befristeten Fremdwährungsdarlehen sind auch die Tilgungsvehikel vom Wechselkursrisiko beeinflusst, wenn es wirklich eintritt.
Aufgrund der nachteiligen Veränderung des Wechselkurses während der Laufzeit des Vertrages kann es vorkommen, dass die am Fälligkeitstag des Darlehens in das Tilgungsvehikel geleisteten Zahlungen nicht zur Rückzahlung des Darlehensbetrages in der Devisereichen. Das Währungs- und Rückzahlungsrisiko bezeichnet letztendlich ein und dieselbe Tatsache. Nichtsdestotrotz ist die Abgrenzung sinnvoll, da es neben dem üblichen Tilgungsdarlehen in fremder Währung auch Fremdwährungsdarlehen als klassisches annuitätisches Tilgungsdarlehen gibt, bei dem Raten über die Laufzeit des Vertrages durch Festzinsvereinbarung getilgt werden.
Das Fremdwährungsrisiko wird bei dieser Kreditart nur vom Schuldner getragen, während das Währungs- und Rückzahlungsrisiko mit der Endfälligkeit des Fremdwährungskredits zusammenfällt. Die Zinsvorteile eines Fremdwährungskredits können auch wieder aufgehoben werden, da für diese Darlehen in der Regel nur sehr kurzfristige Zinsbindungen vorgesehen sind. Der Zinssatz wird nach dem Auslaufen des Festzinsintervalls an die Marktgegebenheiten im jeweiligen Land angepasst, so dass die Schuldner ein korrespondierendes Zinsrisiko haben.
Diese Gefahr entsteht, wenn die Marktzinssätze im Ausland anheben. Die monatlichen Zinsen für das Fremdwährungsdarlehen steigen in diesem Falle aufgrund höherer Kreditkosten. Das Zinsänderungsrisiko verdeutlicht auch den Spekulationscharakter des Fremdwährungskredits, da der Darlehensnehmer auch hier eine gewisse Quote auf ein konstantes Zinssatzniveau setzt.
Hat er Recht mit seiner Akzeptanz, kann er die niedrigeren Zinsen auf seine Kreditseite buchen. Die von vielen Providern zusätzlich erhobenen Kosten und Entgelte wirken sich auch auf Fremdwährungskredite aus. Dies betrifft nicht nur die Zahlung und Rückzahlung des Fremdwährungskredites, sondern auch die periodisch in die ausländische Währung umzutauschenden Zinsen.
Inklusive aller direkten und indirekten Aufwendungen resultiert daraus eine Durchschnittskostenbelastung von ca. 4% des Darlehensbetrages für Fremdwährungsschuldner. Ein Fremdwährungskredit kann in der Regel nur gewährt werden, wenn der Bewerber eine entsprechende Kreditwürdigkeit nachweisen kann. Grundsätzlich muss der Bewerber daher über ein monatliches Einkommen von mind. 2.000 EUR verfügen.
Die Darlehensgeber von Fremdwährungskrediten fordern neben einer sehr guten Kreditwürdigkeit regelmässig die Bereitstellung von Kreditsicherheiten. In der Regel ist das Darlehen durch die Bildung von Grundpfandrechten gesichert. Neben den übrigen Kosten und Nebengebühren trägt der Darlehensnehmer auch die anfallenden Grundbuch- und Notariatskosten. Der überwiegende Teil der Fremdwährungskreditanbieter bietet eine auf die jeweiligen Kundenbedürfnisse zugeschnittene Finanzierung an.
Die Zeithorizonte stimmen daher in der Regel in etwa mit denen der konventionellen Hypothekarkredite in der Bundesrepublik zu. Daher werden in der Regel Darlehen in fremder Währung mit einer Restlaufzeit zwischen 10 und 40 Jahren gewährt. Fremdwährungsdarlehen können gegen ihre üblichen Währungsrisiken abgesichert werden. Tritt während der Vertragsdauer eine Wechselkursschwankung auf, werden die daraus resultierenden Kursverluste kompensiert, so dass der Darlehensnehmer vom Wechselkursrisiko entlastet wird.
Im Inland werden Fremdwährungsdarlehen überwiegend von Auslandsbanken vergeben. Dies betrifft vor allem die Schweizer und österreichischen Finanzinstitute, da in beiden Staaten Fremdwährungsdarlehen auf dem Hypothekarkreditmarkt längst eingeführt sind. Interessierte aus dem Inland haben die Gelegenheit, über die Websites der Bank Kreditauskünfte einzuholen. Beim Finanzintermediär ist jedoch immer zu berücksichtigen, dass Ihre Dienstleistungen für Darlehensnehmer provisioniert sind.
Dies muss jedoch nicht für den Fremdwährungskredit als solchen zutreffen, da es aufgrund der vertraglichen Freiheit leicht möglich ist, im Darlehensvertrag einen Rechtswahl-Vertrag abzuschließen, der die Anwendbarkeit des Rechtes eines anderen Staates vorgibt. Dies kann das Recht des Devisenlandes selbst oder das Recht des Staates sein, in dem das Institut seinen eingetragenen Firmensitz hat.
Die Darlehensnehmer sollten hier sehr vorsichtig sein, da die Anwendung von ausländischem Recht mit unvorhergesehenen Schwierigkeiten und Gefahren einhergehen kann. Neben solchen faktischen Hemmnissen geht der Darlehensnehmer das Risiko ein, dass seine Rechtsposition bei der Vertragserfüllung nach ausländischem Recht wesentlich weniger ausgeprägt ist als nach deutschem Recht.
Aus diesen Erwägungen sollten Darlehensnehmer bei Vertragsabschluss auf die Anwendbarkeit des Gesetzes drängen.
Eine Fremdwährungsfinanzierung ist keine gesicherte Form der Baufinanzierung, da der Darlehensnehmer immer mit einem Zins- oder Wechselkursrisiko gerechnet werden muss, das zu einem entsprechend hohen Preisanstieg des Darlehens führt. Darüber hinaus ist das Rückzahlungsrisiko des Kreditnehmers bei ungünstigen Wechselkursentwicklungen eingetreten. Bei Fälligkeit des Fremdwährungskredits muss der Zahlungsempfänger dann zusätzliche Zahlungen leisten, da das Tilgungsvehikel nicht zur Rückzahlung der Schuld ausreichend ist.
Erst wenn der Schuldner diese Bedingungen einhält, sollte er auch die großen Gefahren eines Fremdwährungskredites in Kauf nehmen. Schließlich ein Beispiel, das die speziellen Chancen und Gefahren eines Fremdwährungskredites im Vergleich zu einem konventionellen Hypothekarkredit in EUR verdeutlicht. Schließt der Schuldner einen konventionellen Immobilienkredit in der Bundesrepublik auf Basis der selben Ausgangsvariablen (EUR 100.000 Kreditbetrag und 10-jährige Laufzeit) ab, ergibt sich folgende Sachlage, wenn in diesem Falle von einem durchschnittlichen und festen Zinssatz von 5% ausgegangen wird.